首页 > 中国 > 正文

千灯湖畔启动佛山首例整村改造项目,金融C区升级按下快进键

时间:2019-01-12 08:32:21        来源:

最近一段时间,位于佛山南海千灯湖畔的桂城夏北社区永胜村有点热闹。在南海万达广场东侧,“永胜村改造展示馆”正在紧锣密鼓地建设,不久将对外开放,集展示永胜村旧改蓝图。用永胜村相关负责人的话来说,“就像村里娶媳妇,很开心”。

让永胜村开心的是,近日,永胜旧村居改造确定合作开发企业大会成功通过表决,同意选定佛山市碧桂园碧欣置业有限公司为永胜经济社旧村居改造项目的合作开发企业。这意味着,永胜经济社旧村居改造成为佛山首条推进的整村改造村居,佛山南海、广东金融高新区C区(以下简称“金融C区”)的城市产业升级蝶变按下快进键。

“永胜选定合作开发企业,推进整村改造,实现佛山旧村改造零的突破。”南海区土城建和水务局(国土)副局长周炎坤表示,接下来,南海将继续深化推进夏北社区其余4条村居旧村改造工作同时针对东部南海片区旧村改造意愿较为强烈的村居进行改造提升工作,加快提升南海城市发展形态,落实助推乡村振兴。

历经近9年酝酿

高楼下的小村“城市梦”

1月3日,在永胜经济社旧村居改造项目确定合作开发企业成员大会表决会场,不少社员起了大早,纷纷前来投票。当日,共1605人参与永胜村表决投票,到会率达99%。

经过持续6小时的投票,永胜经济社现场唱票,佛山市碧桂园碧欣置业有限公司被选定为永胜经济社旧村居改造项目的合作开发企业,同意票数达1509票,同意率高达93.09%。在此起彼伏的鞭炮声中,永胜村即将走进“脱胎换骨”的新阶段

时间回到半年前。2018年5月,夏北经联社组织全体成员代表表决通过了《夏北社区旧村居改造拆迁补偿安置指导意见》,统一了夏北社区旧村居改造补偿标准,为后续旧村改造工作做好铺垫。同年9月,永胜经济社的招商文件以100%的通过率成功通过成员代表表决。

2018年11月,永胜经济社率先发布招商公告,就“旧村居改造公开选定合作开发意向企业项目”向全社会进行公开招商。一个月后,佛山市碧桂园碧欣置业有限公司正式中选夏北永胜经济社旧村居改造公开选定合作开发意向企业,为成员大会表决确定合作开发企业做好了准备

紧锣密鼓的半年时间里,永胜经济社整村改造工作推进迅速。鲜为人知的是,这一推动已经历长达近9年的酝酿。2010年10月,作为广东金融高新区的核心区——金融C区启动首期夏北片区的改造建设以来,目前已完成82.3万平方米非住宅物业的动迁,整理出土地1900多亩。

按照“先改物业后改宅基地”的思路,目前,夏北社区下辖的五条村居及周边的旧厂房均已改造完毕,多座高楼、商业合体在此拔地而起。

“旧村面貌与金融高新区周边高楼林立的环境不相称,政府村民都希望推动旧村改造。”周炎坤说,顺应形势,南海区结合金融高新区发展方向,制定了广东金融高新技术服务控制性详细规划,并将夏北社区纳入了改造范围。规划确定了该片区的容积率和用途等,为旧村改造奠定了坚实基础。

接下来,碧桂园将进一步与村民接洽,敲定旧村改造方案的相关细节。而根据此前意向企业公开阐述改造思路及改造方案等内容显示,永胜村内的古树古庙等文化遗产将得到保留。

“摸着石头过河”

政企村多方合力推动

勇于做佛山整村改造“第一个吃螃蟹的人”背后,永胜经济社推进旧村改造经历了不少探索。

“旧村改造在佛山没有先例可循,是永胜经济社旧村居改造面临的首要难点。”金融C区重建局相关负责人说,与广州深圳等旧村改造经验较为丰富的案例以及相对完善的政策体系相比,佛山此前没有成功案例可供参考。

相对复杂的用地性质,以及需要面对庞大的村集体成员是旧村改造推进的另一大难点。上述负责人表示,与旧厂房改造以工业用地、村集体物业为主,改造主体相对较为单一的情况相比,旧村改造由于用地性质复杂,且涉及大量村民宅基地,需要面对千家万户,综合协调各方补偿和回迁等利益,才能加快推进。

尽管需要“摸着石头过河”,“政府及相关职能部分十分支持该项目,并释放了最好的旧村改造政策,不会在旧村改造中拿一分除了收取‘三金’之外的资金将返还给村集体,开发商和村集体在房价比较高的情况下都有动力去改。”在周炎坤看来,夏北社区村干部在旧村改造推进过程中得力应对,村民对于宅基地的违建情况控制相对较好,村里各项表决工作秩序井然,金融C区重建局专业团队全程跟进等,均有力推动永胜经济社旧村改造进程

为了顺利推进旧村改造,南海按照村民先导的思想,采取“先回迁再拆迁”的方式进行。通过将一部分原有旧厂房用地纳入整村改造范围,开发商首先加快建设居民安置房,完成回迁后再陆续拆掉宅基地,让村民无迁出的后顾之忧。

与此同时,按照“先村民物业后开发商物业”的原则,永胜经济社旧村改造将先建好回迁物业,再建设开发商可销售的物业。“我们保障村集体的利益不受损,通过改造提升原有物业的容积率,提高土地利用率,对村民而言不仅租金将翻倍,城市形态和居住环境也将得到进一步提升。”金融C区重建局相关负责人表示,整个过程将由开发商全部出资完成。

“此次推进的永胜经济社旧村改造涉及土地400多亩。随着城市化进程加快,目前,南海面积超300亩以上的旧村改造项目数量并不多。”上述负责人表示,这种以“政府引导,市场运作”的城市更新运作模式,将对南海中心城区、金融C区城市形态升级,完善城市功能,改善人居环境,优化产业结构,盘活土地价值具有重要意义。

未来,随着永胜村旧村改造推进,南海东部片区内的大沥、里水等临近广州的镇街村居,日后将逐步推进旧村改造。”周炎坤说。

城市蝶变再提速

结合金融C区发展方向推进旧村改造

看到永胜村改造提速,夏北社区其余4家经济社也动了起来,加快推进旧村改造工作。

据桂城街道相关负责人介绍,目前,夏北社区辖下洲表、聚龙南、聚龙北3家经济社已通过招标选定了旧村居公开选定合作开发企业招标代理,正全力推进选取合作开发意向企业的工作;宝华经济社正与合作开发意向企业紧密商洽。

周炎坤表示,在稳步推进永胜经济社旧村改造的基础上,南海将按照“成熟一条改一条”“公平公正公开”“着力保障村民利益”等原则,陆续推进夏北社区另外4个经济社的旧村改造工作。

同时,南海将进一步挖掘有意愿开展改造的村居,逐步推动更多的旧村改造。周炎坤透露,目前,南海已梳理出约12个村民意愿改造,且具备改造条件和需求的村居。这些村居主要集中在桂城、大沥、里水、罗村等地。

具体来说,南海将通过上平台公开招选合作开发企业,同时充分保障村集体的利益,保障村民的拆迁和回迁补偿,并通过要求开发商补偿一定量的物业给村集体用以出租等形式,保障村集体整村改造长远收益不降低。

得益于“三旧”改造及城市更新,夏北社区着实感受到城市升级带来的好处:9年前,永胜经济社所在的区域还多是在集体土地上建起来的旧厂房、旧物业;如今,夏北社区已完成旧厂房等系列改造工作,原本低矮的厂房已摇身变为多个高端综合体。

在夏北社区完成改造腾出的土地上,诞生了直线距离约2.5公里的桂城“千米商贸长廊”,已集聚了万达广场、万科广场、寰宇城、招商ipark、新凯广场、宜家家居等近10个商城和主题购物中心

拔地而起的商业综合体只是该片区改造升级的一个切面。在这个片区内,承业大厦、39度空间、佛山民间金融街等产业载体也在加速崛起,白领进进出出;日渐成型的千灯湖创投小镇,吸引越来越多的创新创业项目、人才等要素向此汇聚。

随着千灯湖公园三期已全面开放、千灯湖片区慢行系统工程完成,夏北中心公园、五丫口公园等改造提速,夏北片区的人居环境将得到进一步提升。

未来,按照金融C区夏北城市更新的控规规划,夏北社区将进一步打造成为金融C区乃至桂城城市形态升级、产业升级的标志,构建功能齐全、环境优美的新社区,创造宜居宜商的城市环境,成为佛山市旧村改造的示范区。

■链接

南海完善“三旧”改造主体政策力推城市更新

“我们将继续释放旧村改造政策的红利,除了政府让利外,还将推出更详细、更明晰、更规范的旧村改造政策,推动南海旧村改造进程。”南海区国土城建和水务局(国土)副局长周炎坤说。

近日,南海区政府官网挂出《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)办法(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),面向社会征求意见。《意见稿》专门针对旧村居改造制定了详细的改造流程,并提出旧村居改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”“先村民和村集体回迁物业,后开发商可销售物业”的原则,在拆迁补偿落实后,被拆迁人应当在搬迁补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

旧村居改造充分保障村民利益

作为广东省“三旧”改造最早试点地区之一,南海区在2014年再次成为广东省唯一的新一轮深化“三旧”改造综合试点,并于2015年出台了《关于佛山市南海区进一步推进城市更新(三旧改造)工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)。

此次南海挂网的《意见稿》正是基于《实施意见》出台三年来开展的相关探索,对南海“三旧”改造主体文件进行完善和更新。根据《意见稿》,针对旧村居改造项目选定市场主体实施改造的相关情况,若市场主体未能在4年内与90%或以上被拆迁人签订拆迁补偿协议的,将视为根本性违约,市场主体无条件退出项目,已缴纳的拆迁补偿安置保证金不予退回,交由镇街统一处置。

《意见稿》还提出,为加快项目开展进度,集体建设用地转为国有建设用地后需办理国有土地收回手续的,可凭集体建设用地转为国有建设用地的批准文件直接办理国有土地收回手续;原已办理集体土地使用权证的,应一并收回注销,并变更集体土地所有权证。

为确保村民利益,《意见稿》强调,回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收。市场主体也可分期销售融资物业,但必须保证回迁安置物业优先于融资物业的实施顺序安排;也可将回迁安置物业与融资物业按相同的比例分期结合安排,但每一期必须保证回迁安置物业先于融资物业竣工验收,最后一期除外,当期融资物业销售(预售)的建筑面积占可销售(融资)总建筑面积的比例,不得高于当期回迁物业的建筑面积占总回迁物业建筑面积的比例,由各镇、街及南海区住建部门负责监督。

将利用城市更新推介会平台加大推广

“南海出台《实施意见》,有效激发了村集体、开发商的积极性,提升土地价值的同时,加快城市更新步伐。”周炎坤说。

2015年起,南海在全省率先通过“上平台”的方式,公开选整理方参与“三旧”改造。“村里有地没有资金和经验,开发商有资源,通过上平台选定合作企业,整理方通过垫资的方式开展土地整理,使地块达到出让条件。”周炎坤介绍,整理方可以获得15%的回报,同时允许整理方和村集体共享增值收益,以此充分调动社会资本参与“三旧”改造前期的土地整理工作。

目前,南海已诞生多个村集体通过上平台公开选整理方的案例,包括桂城上海村、大沥水头奇槎片区的创客小镇、大沥河西片区、里水洲村等,实现村集体和整理方利益共享。

“这些好的政策我们会继续完善沿用,未来将会更规范、更透明。”周炎坤表示,《意见稿》完成修订出台后,将进一步加大政策的宣传力度。同时,南海将利用已连续7年召开的城市更新推介会平台,集中推介村集体改造项目、优质开发商,以促成更多旧改合作。

“我们正紧锣密鼓地收集今年的‘三旧’改造项目资料,对于村民改造意愿较强的区域,政府也会重点考虑、推动项目落地。”周炎坤说。

    阅读下一篇

    中国社会科学院揭晓2018年中国

    广东英德市青塘遗址地貌(资料照片)。 1月10日,在北京举行的中国社会科学院考古学论坛公布了2018年中国考古新发现六项入选